農家の高齢化が進み、休耕地や耕作放棄地が増えています。
跡継ぎがおらず使わなくなった農地や、農地を相続したものの農業を営む予定がないなどで、農地を売却したいという方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、農地の売却は厳しいイメージもあり、どのように売却したら良いかわからない方も多いはずです。
今回は、農地の売却方法や売却にかかる費用などについて解説します。
農地は売却しづらい？
国土の狭い日本では、優良な農地を確保するため、農地は農地法という法律で厳しく保護されています。
宅地とは異なり売買には制限があり、原則として農地は専業農家にしか売れません。
非農家に売却する場合、土地の用途を農地から宅地や駐車場などに変更できるのかが大きなポイントです。
農地を宅地などに転用する場合、その地域を管轄する農業委員会または都道府県知事の許可が必要になります。
また、すべての農地が宅地などへの転用が可能ではない点に注意が必要です。
農地の売却方法と手続きの流れは？
農地売却の手続きは、農地として売るか他の目的に転用して売るかによって異なり、関わる法律も異なります。
農地として売却する場合、農地法第3条による売買（所有権移転）の許可が必要です。
農地以外で売却する場合は、農地法第5条による転用許可の取得が必要になります。
この転用許可は「立地基準」と「一般基準」という2つの基準に基づいた審査を経て可否が決定されます。
「立地基準」とは、農地をその立地により5つの区分に分け、転用の可否を決めているものです。
具体的には、次のように分かれています。
●農用地区域内農地：原則不許可
●甲種農地：原則不許可
●第1種農地：原則不許可
●第2種農地：農地以外の土地や第3種農地に立地困難な場合などに許可
●第3種農地：原則許可
農地としての規模や立地によって上記のいずれかに区分されていますが、下にいくほど市街地に近い立地となり、許可がおりやすくなっています。
まず、売却したい農地がどの区分に該当するかの確認が必要です。
「一般基準」は「立地基準」以外の基準で、転用の申請目的が実現可能かどうかが判断されます。
一般基準をクリアするためには、「目的は何か」「何を建てるのか」「どのように使うか」を明確に提示しなくてはならず、売主と買主双方からの申請が必要です。
農地売却の流れとしては、土地の購入者が見つかったら農業委員会もしくは都道府県知事に転用許可を申請し、所有権移転請求権の仮登記をおこない、許可がおりたら本登記と代金の精算となります。
農地売却にかかる費用は？
農地の売却には次の費用が必要です。
●仲介手数料
●各種税金（印紙税、登録免許税、譲渡所得税、復興特別所得税）
●農地転用の行政書士費用 など
これらの費用には消費税はかかりません。
また、売却方法によっては特別控除が適用されるので、売却予定の農地が当てはまるかどうか確認しましょう。
まとめ
農地は立地や売却後の使用目的などにより、売却できるかできないかが変わってきます。
また、農地として売るにしろ転用して売るにしろ、必ず許可が必要です。
売却を考えている農地が実際に売れるのか、しっかりと確認をおこないましょう。
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