土地探しは住宅を建てるためのはじめの一歩です。
しかし、理想の土地が見つけるのに予想以上に時間がかかってしまい、疲れ切ってしまう方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、土地探しで疲れたと感じる原因とその時にやること、外せないポイントについて解説します。

土地探しで疲れたと感じる原因

土地探しに疲れてしまう原因のひとつとして、条件を固めすぎている場合があります。
条件が多ければ多いほど、希望にかなう土地が見つかる可能性は低くなります。
多くの土地を見るうちに条件が付け加えられていき、購入の決断が難しくなるケースもあるでしょう。
また、条件の優先順位や決定の期限を決めていないために土地探しの際限がなくなり、疲れてしまう場合もあります。
さらに不動産会社を頼らずに自分たちだけで土地探しをしていると、収集できる情報の数が限られ、効率が悪くなることもあります。

土地探しに疲れた時にやること

土地探しに疲れた時にまずやっておきたいのは、優先順位を決める、もしくは見直すことです。
譲れない条件と妥協できる条件を整理し、考慮に入れる物件の幅を広げましょう。
具体的には、探すエリアを拡大する、価格の上限を上げるなどの妥協を検討できます。
情報収集の段階では予算交渉を前提にして考え、予算オーバーの物件も検討に入れるのもひとつの方法です。
購入意思が固まっている状態で少額の値下げ交渉をする場合、応じてもらえる可能性が高くなります。
また、土地探しで日常のスケジュールが圧迫されていたり、体力の限界を感じたりしている場合は、夫婦で探そうとしない のも最善です。
時間と体力に余裕があるほうが探すようにすると、効率的な土地探しができます。

土地探しで外せないポイント

土地探しの優先順位を見直す際にも、外してはいけないポイントのひとつが周辺環境です。
近くにゴミ屋敷がある、街灯がなく夜道が真っ暗であるなどの環境には注意が必要です。
土地や建物の問題は工事で解決できる点もありますが、周辺環境は自力では変えられないため慎重に検討しましょう。
また、地域によっては自然災害の被害を受けるリスクが高いエリアもあります。
被害予測を示すハザードマップなどを参考に、土地の安全性についても確認しておくと良いです。
さらに、土地周辺の道路についても確認しておきましょう。
建築物の敷地は道路と2m以上の長さで接しなければならないと定めた「接道義務」の法律があり、道路の位置は建物の設計に影響します。
土地についてよくわからない点がある場合は、不動産会社などの専門家に頼ることも大切です。

まとめ

土地探しで疲れたと感じる原因として、条件を固めすぎていたり、優先順位や期限を決めていなかったりするケースがあります。
疲れた時にはまず優先順位の見直しをおこない、予算オーバーの物件も予算交渉を前提に視野に入れるのがおすすめです。
条件を減らす際も、周辺環境や自然災害のリスク、接道義務などは妥協できないポイントです。
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不動産売却というのは高額の取引となりますし、大事な資産を手放すことにもなりますので慎重に検討したいものでしょう。
そこでおすすめしたいのが「セカンドオピニオン」の活用ですが、どうゆうものなのか分からない方も少なくないと思います。
今回は、不動産売却のセカンドオピニオンとは何か、必要性、セカンドオピニオンの活用がおすすめの方について解説します。

不動産売却のセカンドオピニオンとは？

セカンドオピニオンとは主に医療の現場で使われることが多い言葉で、一人の専門家だけではなく、別の専門家にも意見を聞くことです。
そうすることによって複数の異なる観点からアドバイスをもらうことができ、より客観的な判断を下しやすくなります。
これは不動産売却についても同じです。
不動産会社によっては積極的に売ったほうが良いと考える方もいますし、逆に上手に運用したほうが優れた選択肢だと考える方もいます。
また、売却するにしても売却方法はさまざまなため、複数の意見を聞くことで適切な判断ができるでしょう。

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セカンドオピニオンは必要？

不動産売却に当たってセカンドオピニオンの活用はメリットがいくつもあります。
まず、売り出し始めているのになかなか買い手が見つからない場合、どうして物件が売れないのかを客観的に判断できるようになります。
くわえて、解体したほうが良いのか、リフォームしたほうが良いのかなど、売却しやすくなる方法も教えてもらえるでしょう。
そして、売却価格についても異なる意見を求めることは大事です。
そうすることで、適正な価格を知ることができてスムーズに売却を進めたり、損のない取引をしたりすることができます。

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セカンドオピニオンの活用がおすすめの方

セカンドオピニオンの活用をおすすめしたいのは、なかなか不動産の買い手が付かなくて困っている方です。
現状のやり方に何かしらの問題がある可能性が高いので、第三者であるセカンドオピニオンに確認してもらうことで解決策を見つけられるでしょう。
また、そもそも売却するかどうかに迷っている方にもおすすめで、売ったことで生じるリスクを冷静に判断してもらえます。
そして、不動産売却についての知識が十分でない方も、自分が損をしないようにセカンドオピニオンのアドバイスを取り入れると良いです。

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まとめ

不動産売却において、第三者の意見を聞くセカンドオピニオンは冷静にさまざまな選択肢を考えて、バランスの取れた決定をするのに役立ちます。
とくに、なかなか買い手が見つかっていない状況にある方や売却を迷っている方は活用することで正しい決定をしやすくなるでしょう。
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注文住宅でマイホームを建てるなら、デザインや間取りを自由に決めたいと考える方は多いのではないでしょうか。
そういった方に選ばれているのがデザイン住宅で、せっかく注文住宅を購入するのだから自分好みのデザインにしたい方に最適です。
この記事ではデザイン住宅とはどういうものか、そのメリットとデメリットについてご紹介していきます。

デザイン住宅とはどういうもの？

デザイン住宅とは、注文住宅のなかでもひとつのデザインコンセプトを持って、外観や間取りなどの設計がされたデザイン性の高い住宅です。
建築家が一からプランニングしているため、購入した方がこういう家に住みたいといった要望を伝えれば、それに最大限沿ったデザインをしてもらえます。
自分だけのオリジナルなデザインを追求できるのが最大の特徴で、素材や仕上げまでこだわった家づくりが可能です。
最近では、デザイン性だけでなく暮らしやすさや心地よさといった、住環境に関する部分までこだわる方も増えています。

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デザイン住宅のメリットは？

デザイン住宅を購入するメリットで大きなものは、やはり自分好みのオンリーワンな家を建てられる点です。
間取りや内装までライフスタイルや自分の好みに沿った、世界にひとつだけの家を実現できます。
また狭小地・変形敷地であっても、その敷地に合わせた家を建てられる点もメリットです。
建売住宅の場合は、土地の形状によっては建てられない場合もありますが、デザイン住宅ならば敷地の形にこだわらず家を建てられます。
そして予算に合わせた設計をしてもらえるのもメリットで、購入費用を安く抑えたい場合にも便利です。

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デザイン住宅のデメリットは何か

デザイン住宅を建てる際には、デメリットについても知っておかなくてはいけません。
まずデメリットのひとつとして挙げられるのが、家を建てるまでに時間がかかってしまう点です。
設計から設備まで細かく決める必要があるため、こだわりすぎるとそれだけ完成までの時間がかかってしまいます。
次に、自由度が高いからこそデザインにこだわりすぎて、購入費用が高額になってしまう点も挙げられます。
最後に挙げられるデメリットが、売却価格が安くなる場合がある点です。
デザインを施主の好きなようにした結果、尖った設計になってしまい売却しにくい建物になる場合があります。

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まとめ

デザイン住宅は、自分が住みたいと思える家を建てたい方に最適な方法です。
ですが建てる際にはメリットとデメリットを把握し、そのうえでどういうデザインにするか考えなくてはいけません。
理想の家を建てるためにも、ハウスメーカーや工務店としっかり話し合って決めるようにしましょう。
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所有している家が二世帯の場合、なかなか売れないと耳にして不安に思っている方もいるのではないでしょうか。
漠然と不安に思っているだけでなく、なぜ売れないのかを調べ、売るための秘訣についても把握しておくと売却に活かせます。
こちらの記事では、不動産売却のなかでも二世帯住宅が売れにくい理由を、二世帯の種類、スムーズに売るコツとあわせて解説しますのでチェックしてください。

不動産売却において二世帯住宅の種類をご紹介

二世帯住宅は、完全分離型、一部共用型、完全同居型の3つのタイプに分けることができます。
完全分離型は、家の設備がすべて2つずつあり、間取りも親世帯と子世帯で壁に仕切られているため、プライバシーが守られるのが特徴です。
一部共用型は、玄関が1つで居室が1階と2階で別れているため、お風呂など一部共用スペースがあります。
これにより、光熱費の節約になります。
完全同居型は、親世帯と子世帯が同じ家に住み、サポートしやすい環境です。
とくに小さな子どもや高齢者がいる家庭に適しています。

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不動産売却で二世帯住宅が売れにくい理由

不動産売却において二世帯住宅が売れにくい理由の一つは、近年、親と子の両者が一緒に暮らすことをそれほど希望していないため、需要が少ないことです。
また、二世帯住宅が売れにくい理由として、一般的な住宅と比べて売り出し価格が高い点も挙げられます。
二世帯住宅は設備を2つずつ設置したり、間取りを工夫したりする必要があり、建築費用が高くなりがちです。
そのため、所有者は高めの価格を設定する傾向があります。
さらに、二世帯の住宅が売りに出されていると、離婚や家族の死などの問題があるのではないかという心理的瑕疵を推察されやすい点も売れにくさの要因となります。

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不動産売却で売れにくい二世帯住宅をスムーズに売るコツ

不動産売却のなかでも売れにくいとされる二世帯住宅をスムーズに売るコツの一つ目は、リフォームして通常の一戸建てとして売る方法です。
二つ目のコツは、近年人気のあるシェアハウスタイプの家として賃貸収益物件用に売り出す方法です。
この方法では、収益が見込める物件なら買い手がつきやすいでしょう。
三つ目のスムーズな売却のコツは、不動産会社の買取を利用する方法です。
不動産会社はさまざまなタイプの家を売るノウハウを持っているため、すぐに買い取ってもらえる可能性があります。
高額な費用をかけてリフォームをしても売れるとは限りません。
そのため、若干価格が下がっても短期間で売却できる買取を利用する方が賢明かもしれません。

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まとめ

二世帯住宅は不動産のなかでも売れにくいとされており、このタイプの家の需要が少ない、売り出し価格が高め、心理的瑕疵を推測されるなどがその理由です。
スムーズに売るコツもいくつかありますが、すぐにでも売りたい場合はリフォームに費用をかけるより買取を選択するほうが賢明です。
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マンションの購入を検討すると方から人気なのはやはり駅近のマンションでしょう。
しかし反対に、駅遠マンションにも魅力的な点がたくさんあるので一度検討してみてはいかがでしょうか。
今回は、駅遠マンションのメリット・デメリットや資産価値について解説します。

駅遠マンションとは

その名の通り、駅から遠い場所にある物件のことです。
駅から遠いと感じる距離は、個人の体調や体力などにより異なります。
だいたい、徒歩20分くらいを「駅遠」というようです。
「不動産の表示に関する公正競争規約」では、徒歩1分で歩ける距離を80mと定めています。
したがって、徒歩20分は1,600mになります。
この距離では駅までのアクセスに時間がかかることから、車やバスでの移動が一般的です。

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駅遠マンションを購入するメリット

駅遠のメリットは、物件の価格が比較的安いことです。
駅から遠いため、通勤や外出に時間や労力がかかってしまいます。
その分、土地価格や建物価格が下げられていることが多く、駅近物件よりも安く購入できます。
同じ予算でも、駅近物件よりも広い物件や充実した設備を持つ物件を購入でき、選択肢がひろがるでしょう。
駅遠物件は駅から離れている閑静な住宅街であるケースが多く、静かで住みやすいという特徴があります。
繁華街付近の物件は夜中でも騒がしいこともあり、怒鳴り声で目が覚めることも考えられます。
駅遠マンションなら都会の喧騒から離れ、自宅での仕事がはかどるでしょう。
休日もゆっくりと休むことができます。

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駅遠マンションは資産価値があるマンションが多い

駅遠マンションには優れた設備を導入している物件が多く、資産価値が高まりやすいという特徴があります。
専有部分の快適性も大事ですが、なかでも目をつけておくべきポイントは共有部分です。
コンシェルジュサービスやキッズルーム、フィットネスジムなど、さまざまなサービスが導入されているマンションは、住民の利便性や快適さが向上するため、資産価値が高まります。
再開発の予定があるエリアにある駅遠マンションでも、資産価値が高まる可能性があります。
マンション周辺で開発予定がある場合、地域全体の魅力を高める開発なら、新たな需要を生み出してくれるかもしれません。
たとえば、新しい交通機関の整備や商業施設、公共施設の建設などです。
アクセスが良好になったり、買い物スポットが増えたりすることで、不動産価値が上昇することが考えられます。

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まとめ

「駅遠マンション」は駅から徒歩20分（約1,600m）程度の距離にある物件を指し、価格が比較的安く、同予算で広い物件や充実した設備を持つ物件を選べるメリットがあります。
また、閑静な住宅街に位置することが多く、静かで住みやすい環境が魅力的といえるでしょう。
さらに、優れた設備が導入されていることが多く、再開発の予定があるエリアでは資産価値が高まる可能性もあります。
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さまざまな形状をした土地の中でも、囲繞地は売却しにくい面を持っています。
「袋地」を取り囲んでいる土地という特性から、売却が難しいと感じる方も多いかもしれません。
どうして売れないのか？売るためにはどうすればいいのか？その理由や対策についてご紹介します。

囲繞地とはどんな土地なのか？

囲繞地とは、公道に面していない「袋地」を取り囲んでいる土地のことです。
袋地とは、他の土地に囲まれており、他人の土地を通らなければ公道に出られない土地のことです。
そうなると袋地の方が売却が難しいように思えますが、じつはこの袋地を囲んでいる囲繞地もまた買い手がつきにくい傾向があります。
こうした特殊な形状の土地は財産分与によって土地を分割相続した結果として発生したり、土地が繰り返し分割売却された場合に発生したりします。

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囲繞地が売りにくい理由とは？

ではどうして囲繞地は売却しにくいのか？その理由として「囲繞地通行権」の存在があります。
これは袋地に住んでいる方（所有者）が公道に出るために周囲を取り囲んでいる土地を通り抜けることができる権利のことです。
これは民法によって認められているもので、袋地を取り囲んでいる土地の住人は袋地の所有者が自分の敷地内を通り抜けることを拒否することができないのです。
囲繞地とは袋地に住んでいる方が日常的にその土地を出たり入ったりする環境にある土地、ということになります。
そうなると土地の活用方法にも影響が出てきます。
袋地の所有者を締め出すように周囲を塀で取り囲むことができませんし、袋地の所有者が通り抜ける場所の近くにはできるだけプライベートな空間を設置することを避けなければなりません。
こうした制限が発生するために、売りに出しても敬遠されてしまうのです。
同じ土地に、こうした環境にある土地とそうでない「普通の」土地が売りに出されていた場合、多くの方は後者を選ぶ傾向にあるのもごく自然なことと言えるでしょう。

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囲繞地の家を売却するためのポイント

このように売却しにくい土地をうまく売るためのポイントとして、まず袋地の住民に売る方法が挙げられます。袋地の所有者も不便な思いをしているわけですから、その方に売ればその土地は囲繞地でも袋地でもなくなって一件落着、売り手・買い手双方にとってメリットが大きい解決方法となります。
逆に袋地を買い取ったうえで一緒に売却する方法もあります。
事情は上記と同じ、両方所有することで普通の土地にしたうえで売却するわけです。
どちらも袋地の所有者との交渉が必要ですが、売りに出す前に話し合いの機会を設けてみる価値は十分にあります。
他の方法としては袋地を取り囲んでいる部分の土地だけを袋地の所有者に売却する、あるいはその部分と袋地の土地の一部分を等価交換することで双方の問題を解決する方法もあります。

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まとめ

囲繞地とは、公道に面していない「袋地」を取り囲んでいる土地で、袋地の所有者が公道に出るためには囲繞地を通り抜ける必要があります。
囲繞地は売却しにくい傾向があり、その理由として「囲繞地通行権」が挙げられます。
囲繞地を売却するための方法としては、袋地の所有者に売る、袋地を買い取って一緒に売る、あるいは袋地の一部と等価交換するとよいでしょう。
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親の生家など、築40年を越えた一戸建ての売却は困難を極めます。
しかし売却方法を工夫したり、コツを押さえることで売却は可能です。
そこで本記事では、築40年の一戸建てを売却する方法やかかる費用、押さえておくと良いコツを解説します。

築40年の一戸建てを売却する方法

築40年の一戸建てというと、古い耐震基準で建てられた家の可能性があり、耐用年数を過ぎていることもあるため、買主からは敬遠されがちです。
ましてや長い年数空き家のままだった場合は、手入れが行き届かず住まいに値しないことも考えられます。
このような状況では価値が大幅に下がってしまいますが、住まいの価値を損ねずに手放す方法が存在します。
その方法とは、「古家付きの土地」として売却することです。
古家付きの土地として販売する方法なら、メインは土地の価格のみとなるため、建物もそのまま手放すことができます。
また、リフォームをおこない建物を新しい状態にしたり、解体して更地にしたりする方法もおすすめです。
どの方法が良いのか悩んだ場合は、不動産会社に相談して決めると良いでしょう。

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築40年の一戸建てを売却する際にかかる費用

物件を売却する際には、仲介手数料、登録免許税、印紙税の税金が必ずかかります。
仲介手数料は、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬で、売却価格に応じて費用が異なります。
また、登録免許税は抵当権の抹消や名義変更にかかる手数料、印紙税は売買契約書を作成する際にかかる手数料です。
このほか、売却益が出た際にかかる譲渡所得税や、ローンを一括返済する際にかかる住宅ローン返済手数料など、場合によってかかる費用もあります。
一般的に、物件を売却すると売却価格の約5～7％の費用や税金がかかるため、覚えておきましょう。

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築40年の一戸建ての売却する際のコツ

売却を成功させるためには、瑕疵担保保険に加入することもコツとなります。
瑕疵担保保険に加入すると、買主が不動産を購入後に瑕疵を発見した場合に、保険金が支払われます。
築古物件だと、何かしらの欠陥が見つかる可能性が高いですが、この保険に加入することで買主に安心感を与えることができるのです。
また、土地の測量をおこなってから売却することも押さえておくと良いです。
築40年経つ建物は資産価値が一切ないため、土地の広さが重要になってきます。
正確な土地面積が分からないまま売却すると、実際の価格よりも低くなるトラブルが生じるため、気を付けましょう。

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まとめ

築40年の一戸建ての売却の場合、耐震基準が古い可能性があるなどの理由で、買主から敬遠される傾向にあります。
このような場合、古家付き土地として売り出したり、リフォームもしくは解体工事をおこなうことで売却ができるでしょう。
また、売却時には瑕疵担保保険に加入したり、土地の測量をおこなったりしておくとトラブルを回避できます。
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自己破産をする場合、不動産を所有したままだと競売にかけられ、思うような売却価格にならないことも多いと思います。
自己破産する前に売却することも場合によってはできますが、どちらが良いのでしょう。
この記事では、自己破産後にどのようにして不動産売却を進めるかや、最適なタイミングなどについてもご紹介します。

不動産を売却するタイミング

多重債務で自己破産を検討している場合、所有している不動産を売却することで少しでも債務を減らそうと考えます。
不動産を売却すると、それだけで多額の売却益が見込めることから少しでも経済的負担を軽減できる可能性があります。
自己破産した際に不動産を売却するタイミングは、自己破産前か後かの2通りとなるでしょう。

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自己破産前に不動産を売却するメリットとは

自己破産前に不動産を売却する場合は、ローンが完済しているかどうかで売却方法が変わります。
ローンが完済している場合は通常の不動産売却の流れになります。
不動産屋に相談し売却価格を選定し、買い手を見つけて契約を結ぶ流れです。
しかし、ローンが残っている場合は、任意売却という手法が考えられます。
これは、金融機関に対して不動産を売却し、その売却益でローンの残額を返済する方法です。
ただし、この場合、金融機関に不動産の売却の合意を得る必要があります。
自己破産前に不動産を売却することで、自己破産後よりも高く売れる場合が多い点がメリットになります。
ただし、自己破産前に不動産を売却したお金を規定の用途以外に使ってしまうと、「財産隠し」に問われることがありますので、注意が必要です。
また、自己破産に必要な費用に充てることも場合によっては可能になるでしょう。
自己破産後の不動産を売却するパターンは2通りです。
1つは「管財事件」として扱い、不動産を裁判所が選任した破産管財人が売るケースです。
この場合、破産者が所有する財産を管財人が管理・売却し、その売却益をもって債権者に配当します。
2つ目のケースは自分自身で売却をおこなうケースです。
このケースの場合、「同時廃止事件」として扱います。
多くは不動産を売却した売却益がローン残高よりも低い場合、このケースになることが多くあります。
この場合、不動産を売却した売却益は不動産に抵当権を設定している抵当権者が回収することになるでしょう。
抵当権者が抵当権を実行することで競売にかけられ、債権を回収する流れです。

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ローン返済の有無によって売却方法が変わる

自己破産を考えている際、所有不動産の売却は重要な選択肢となります。
ローンが完済している場合、特別な手続きは必要ありません。
ローンが残っている場合、任意売却という手法が考えられます。
これは、金融機関に対して不動産を売却し、その売却益でローンの残額を返済する方法です。
ただし、自己破産前に不動産を売却したお金を規定の用途以外に使ってしまうと、「財産隠し」に問われることがありますので、注意が必要です。
最悪の場合、詐欺罪が適用される可能性もあります。

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まとめ

自己破産を考えている際、所有不動産の売却は債務を減らす選択肢となります。
売却方法はローン返済の有無により、完済している場合は通常の流れ、未完済の場合は任意売却となります。
ただし、自己破産前の売却は「財産隠し」に該当する可能性があり、専門家と相談することが重要です。
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リノベーションは、用途や機能を変更して、家をより使いやすくする大規模な改修工事を指します。
最近では家をリノベーションする際に、リビングを2階にする方が増えていますが、リビングを上の階に設けると、どのようなメリットがあるのでしょうか。
リノベーションをご検討中の方は、ご自宅に向いているか検討する参考にしてください。

リノベーションでリビングを2階にするメリット

メリットの1点目は日当たりです。
都市部に多い密集した狭い土地だと、1階は日当たりが悪くなりがちですが、2階は日当たりが良く、眺望も良好です。
2点目は、1階よりも空間の自由度が上がる点で、天井を高くしたり吹き抜けを作るなど開放感が生まれます。
3点目は、プライバシーの確保です。
道路沿いや住宅密集地だと、周囲に家の中を見られてしまう不安がありますが、2階にすれば視線を気にせずゆったり過ごせるでしょう。
4点目は耐震性の向上です。
耐震性は柱や壁の本数に関係し、リビングのような大きな部屋は耐震性を下げる要因になります。
1階には寝室や子ども部屋、書斎など比較的小さな部屋の間取りにすれば、耐震性の向上に寄与します。
5点目は使われにくいバルコニーやロフトの有効活用です。
バルコニーは洗濯を干す以外にも家族の憩いの場に使えたり、ミニガーデンも楽しめます。
ロフトは、収納部屋の1つとして日常的に有効活用できるでしょう。

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リビングを2階にリノベーションするデメリット

一方でデメリットもあり、1点目は階段を昇り降りする負担がかかる点です。
高齢になった場合以外にも、重い荷物を持った場合や、病気やケガの場合などにも階段が負担になる可能性があります。
2点目は、夏場は暑い点です。
断熱性や遮光性の素材を使用した壁や窓、カーテンの工夫、冷房設備などの対策が必要で、とくに暑さに弱いペットがいるご家庭は注意しましょう。
3点目は水回りの工事面での負担です。
生活動線向上のために洗面所や浴室なども2階にすると、水漏れ対策や設備の重さに耐えられる補強工事が必要になり、1階よりも大規模で高額な工事が予想されます。
4点目は防犯面で、生活拠点が2階になると1階の様子に気づきにくくなるため、防犯対策が必要です。

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2階リビングに向いている・向いていない場合とは

とくに向いているのは、狭い土地や住宅密集地の家で日当たりを確保したい場合です。
日当たりの良さ、開放感を得られるため、満足度の高いリノベーションとなるでしょう。
一方、向いていないのは、高齢者など階段移動が負担になる方が居住する場合です。
階段移動が欠かせない生活になるので、家の間取りを考える際には将来を見据えて考えましょう。

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まとめ

リビングは1階にあるものと考えられがちですが、実は2階にするとさまざまなメリットがあり、家族団らんの時間がより良いものになります。
一方デメリットもあり、ご家庭によっては向いていない場合もあるので、各々の家庭状況や将来を考えて間取りを検討すると良いでしょう。
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